日本創業拿居留簽證

筆者上期文章介紹過買日本樓拿居留簽證,今天同大家仔細介紹在日本如果用經營管理簽證(創業做生意)拿永住方法。

上期文章提到日本並不是一個開放式移民國家,如果有人告訴你買一兩套日本單身公寓投資房產拿永住,那麼一定是假,因為全年租金收益不足支付稅局最低稅務額度,要符合經營管理簽證每年生意額毛利需要500萬日圓以上,才能有足夠額度稅款支付給日本稅局,簽證才能得以廷續,通常日本入國管理局批核簽證頭一至兩年是一年一簽的,到第二或第三年通常批3年簽證,夠5年之後就有資格申請永住,當中非常重要一點是,不論中國人或香港、台灣、任何國籍人士,要申請日本永住居留權,僅記不要惹官非,任何一件文事或刑事案件都會影響居留權,而每年必須居住日本180天以上,最好有N4以上的日語程度,有助申請成功。

日本入國管理局明確需要凡申請經營管理簽證的人士其核心業務必需要有實體店面去經營。

在日本外國人若想投資房產實現移民拿永住居留權,筆記詳細介紹兩種方法:

第一種方法,在日本加盟飲食集團,透過開公司自己是代表取締伇,就可以申請簽證,成功后再申請家屬簽證直系親屬就可以過來日本居留生活,設立實體店加盟連鎖集團經營業務,生意額度足夠可以拿到穩定的收益,同時連鎖加盟店有強大支援及品牌效應,無論在食材供應或人力資源都有強大支援,這樣可令到入國管理局對你更加有信心,同時在可信度及合法性及穩定性相對高。另外,更有現金流,與此同時可提供大量就業機會對社會有貢獻。這些都值得加分。

第二種方法,是筆者經常介紹大家投資小全幢大廈,升價比含金量高,因為管理費及修繕積立金可以大大減少,如果小全幢大廈是能夠申請民宿或簡易宿泊牌照,更可以大大提升回報率。簡易宿泊牌照必須有消防和逃生設施,才能經營旅館或者民宿。小全幢大廈每年租金收入,足夠能持續獲得日本居留簽證,讓日本入境管理局續簽。

以上兩種方法是筆者所屬公司多年來累積不同的個案及經驗而所得出來的實戰經驗。如有查詢請email : c21@hotmail.com.hk

2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
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香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問
世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人
香港華記茶餐廳(日本)創辨人
楊官華

買日本樓拿居留簽證?

在香港買樓投資移民不是新鮮事,早在10多年前曾蔭權做特首的時候,任何外國人投資港幣$650萬買樓就可以拿到香港身分證,當時地產市場低迷,香港政府用政策去激活樓市,刺激成交量,當中最受惠者當然是內地一些投資者,本來打算用650萬買一張香港「身分證」,基於投資移民政策關係必需持有物業7年以上才能成功取得香港永久居民身分證,政策直接令到凡用買樓投資移民申請來香港的朋友,享受樓價升幅數倍的天時地利,真係要多謝香港政府。香港到近幾年才正式取消以上政策。

筆記身在日本東京,正在品川區的入國管理局(等於香港的人民入境事務處)申請同事來日本的工作簽證,基於筆者在東京及大阪經營地產及飲食行業多年,需要大量人力資源,兩個行業合共超過一百位同事,來自香港、台灣、韓國、中國、澳門等,不同國籍的同事,什麼簽證筆者都有成功申請經驗,例子多不勝數,當中比較特別是我們公司有數名同事成功申請到日本高端人才簽證,如果你是博士或MBA就會加分,但必須要注意一點,日本不是移民國,沒有移民政策,如果要申請工作簽證逗留日本必須要大學畢業才具資格。除非用家屬簽證或經營簽證便是例外。

在日本主要簽證分別有6種

1)學生簽證(語言學校/大學/専門學校)

2)工作假期簽證(working holiday)

3)工作簽證

4)高端人才簽證(專業人才)

5)經營簽證(開公司做生意)

6)家屬簽證(結婚)

近期一份國際雜誌報導,日本護照是全球第一位,最多國家可以免簽證就可以入境,近日筆者收到很多查詢,在日本投資買樓能否拿到居留簽證,以上問題很多人有不一樣的答案,而筆者標準答案是直接「不可以」,而間接是有方法的,首先在日本有分永住及入籍,永住身分可以同時擁有其他國家護照,而入日本國藉必須要放棄其他嘅國家護照,入藉有投票權,永住沒有投票權,而醫療政策待遇是一樣的。因為有很多中國內地朋友會用去美國或加拿大的房地產投資移民計劃方法,以為在日本可以行得通,其實完全是兩回事,如果你真的很喜歡在日本生活,不同年齡不同能力用不同的簽證方式申請,學生用學生簽證,30歲以下可以用工作假期簽證,家屬簽證最簡單,嫁個日本人或娶個日本妹就可以直接拿到居留簽證,如果用經營簽證就可以用做生意嘅方式,投資一間公司或開一家實體店來營運,就可以申請經營簽證,如果你有能力可以用數百萬港元買入幾個單位或小全幢大廈來收租,每年租金收入超過30多萬港元也可以當作做生意收入來源,那麼就在日本做包租公、包括婆,不用工作收租為生,這個方法間接可以做到經營簽證申請到在日居留權,因為開公司持有物業,物業產生租金收入,每年有盁利,公司正常交稅便可以持續下去,維持五年以上,便很大機會可以申請到日本永住權,篇幅有限,詳細查詢請電郵到c21@hotmail.com.hk

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楊官華

港日樓按息息相關

筆者正在日本東京位於大手町的三井住友銀行申請公司樓宇按揭貸款,跟一位在銀行工作30多年的日本人經理閒談(透過翻譯)有關過去银行利率,日本30年前經濟最輝煌的80-90年代,供樓利率也是最高平均利率7-8厘,樓按加2-4厘不等,供樓負擔利率是10-12厘,如果借100萬港元單位計算,利率10厘,分30年還款,每月供$8368-在息除本減情況下,第一個月供款有百分之99.6%約$8334是利息,而本金約$34港元(這個情況跟香港1997年的供樓負擔比例非常相似),在過去30年日本每年都下調利率,直到2016年2 月實施負利率政策,目前實施負利率國家有瑞士,丹麥、瑞典及歐洲央行,負利率政策目的是刺激經濟及通脹率,在低息環境下存錢不化算,政策使國民把資金拿出來投資債券,股票,房地產,目前日本樓按利率底於1厘以下,在低息環境下供樓平過交租,而日本買房收租回報率平均都有五厘以上,收租回報率相對現金放在銀行得以大大增值。在亞洲目前日本是借貸成本最低的地區,其他亞洲地區例如中國,泰國,馬來西亞等地供樓負擔利率都在五厘左右。

近日香港各大銀行跟隨美國加息,從2018年9月28日起優惠利率P(5%)加息8分之1厘,即5.125厘,香港正式結束減息時代,筆者記得過去10多年香港祇有減息,利率每創新低,特別是供樓同業拆息利率H+0.x不足1厘利率。息魔終於殺到,香港樓市有多大影響?首先說目前一手香港市埸各大地產發展商,銷售手法是減價加優惠推盤,不像以往加推加價進取,而二手市況方面,過去二手業主反價封盤日日發生,買家追幾口價是常態吧。近日就聽到看到有少量二手業主劈價賣樓消息出現,究竟樓按加8分1厘,利息支出多了幾多?用100萬來計算,25年期還款利率2.15每月供約$4,312港元,而加12.5點子后,上升到2.275利率,每月供款是$4,374-供樓負擔上升$62港元,如果借500萬樓按,供款多$310港元,如3年加息1釐,用3.15利率計算,供款會多$2480港元。每月供款額的本金佔60%利息佔40%,簡單來說目前全亞洲樓宇按揭借貸成本最低是日本,香港緊隨其後。低息環境下東京跟香港仍然具較大競爭力。

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財務自由2種方法 做生意或買磚頭

香港人以「磚頭」致富的例子多不勝數,買房致富並不是新鮮事,筆者就認識香港一對夫妻的真實故事,老公窮盡一生努力在內地開設廠房做生意,近年內地成本增加,加上找不到接班人,生意虧損並結束工廠了,到頭來不及老婆早年在香港買數層樓收租升值般實際,老公內地工廠雖然結束,但幸好他的老婆在香港擁有數個單位的樓價資產值已經近億元,兩夫妻可以安享晚年了。究竟做生意好,還是買樓比較好?那就要視乎你是從事新興行業抑或是夕陽行業。記得很久以前,在香港經營一個小小報紙檔的人,所賺取的金錢已經足以組織一個小康之家,但所謂與時並進,時代進步,網上生意發展一日千里,而創新科技更加是新興行業,大家自己衡量吧。

今時今日香港樓價是全世界最貴,很多人擁有資產都想在外地創業做生意,歸根究底是香港辣稅當道,可以話有錢都不能買住宅物業投資,而做生意的地舖租金昂貴,所賺的金錢均用作租金交給業主了。

筆者近期收到不少客戶有意在外地創業做生意,並且在當地買層樓博升值,當中收到最多查詢的是有意到日本開公司創業做生意,最簡單方法是利用「經營簽證」在日本創業做生意,到日本開公司的最低要求是花500萬日圓資金存入指定行政戶口,約3至4個月後取回,「經營簽證」的代表取締(即:代表董事) 便可申請一年的「工作簽證Visa」,其直系親屬亦可利用「家屬簽證」一同到日本生活,經營簽證的株式會社每年收入約500萬日圓(約36萬港元),平均每月3萬日圓以上收入便可符合最低報稅要求、工作簽證可以每年續期。至今另一個方法,就是到日本買小全幢物業投資,每年收入租金約500萬日圓(約36萬港幣),在日本一年可以收到上述租金的小全幢大廈,其入場費約600萬港幣起,這個方法同樣可以拿到「經營簽證」並逗留在日本。基於日本不是移民國,更沒有移民政策,目前在國內坊間收費超過百萬人民幣的日本移民顧問服務公司,其實你只要在日本投資物業,同樣可以達到相同目的。

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從全球最宜居城市看樓價

筆者在日本大阪出差剛看到香港傳媒報導全球最宜居城市入圍10強排行榜,英國經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit,EIU)發布「2018年全球最宜居城市」排行榜,排行第一位的是奧地利首都維也納(Vienna),首次由歐洲城市登上榜首,香港排名35,香港由2017年的45位躍升10位至第35位。

EIU比較了140個城市,由穩定性、健康醫療、文化與環境、教育及基礎建設等指標計分。

2018年全球最宜居城市十強順次序

1)維也納(奧地利)

2)墨爾本(澳洲)

3)大阪(日本)

4)卡加利(加拿大)

5)悉尼(澳洲)

6)溫哥華(加拿大)

7)多倫多(加拿大)

8)東京(日本)

9)哥本哈根(丹麥)

10)阿德雷德(澳洲)

筆者用首三位城市維也納、墨爾本、大阪去比較一下一缐地區的住宅樓價,維也納zone one地區最貴是第2区和第五区每平公尺約@6000-7000港元,墨爾本zone one最貴是維多利亞州Portsea地區,每平公尺約@8000-9000港幣。大阪最貴的地區是中央区心齋橋每平公尺約@7000-8000港幣。全球最宜居首三位,房價最貴是墨爾本,不過樓價都只是香港二分之一價格。

再比較一下亞洲首三位No.1 大阪 (全球排名第三)No.2東京 (全球排名第七,去年排第一)No.3香港(全球排名35去年45)

香港的樓價目前是全世界最貴,近日香港西區有一個新樓盤推出,實用面積300多呎,售價約1千萬港幣,約3萬多元一呎,而重點是西區不是香港最貴的地區,都巳經3萬幾一呎,看看東京都心五區其中最貴地段港區,近日同樣有一個新樓盤推出位置在東京鉄塔附近,同樣是300多呎,售價約300多萬,重點是港區這是全日本最貴的地方,而售價祇是香港2缐地區的三分之一價錢。

作為香港人在財富效應下,要找一個second home 第二家園住居,享受高品質生活環境,假期可以作一個小休,每個香港人都夢寐以求,就像筆者一位偶像好朋友,奧地利經濟學派院長的王弼先生(Peter),筆者知道peter哥是位愛家好男人,他自置了一個非常大的dream house 作為second home 但是地點不是在奧地利,而是在日本北海道富良野,筆者知道他剛同家人一起共渡暑假成個月,真係羨煞旁人。看返數字香港去年有200萬人次去日本,平均每4個香港人就有一個去過日本,怪不得近期香港媒體稱日本是香港人第二個家鄕(重密過返自己中國內地鄕下)

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民宿瞓低簡易宿泊所站起來

又到左暑假啦,好多香港人返去「鄉下」日本旅遊,近日東京大阪天氣非常之熱,7-8月是旅遊旺季加上近日很多大型煙花匯演,個個日本男男女女穿著傳統日本浴衣觀賞煙花應節,筆者看完淺草橋的一埸大型煙花匯演氣氛非常高興澎湃,日本一年一度夏季商場大減價,世界各地旅客湧到東京及大阪血拼,8月11-15是日本盤節長假期(類似香港清明節),很多本地曰本公司都會外出去其他城市旅遊,而台灣是目前最多日本人去亞洲旅行的地方,比較富庶的日本人就會去夏威夷渡假,近期由日本出發去其它城市機票暴漲,航空交通工具比較繁忙,大家去機場要提早一點。

看到上面日本經濟內需增長,近期日本房地產市道銀行持續看好後市,調升物業估價報告,根據日本奢侈品消費指數持續向好,筆者同林寶堅尼及法拉利專門店的銷售經理閒談,他們都表示2018年的超級跑車銷售額度比歷年增長30%以上,目前日本股市及樓市創26年新高,距離回到家鄉價仍然大概有60%差幅,筆者近期看到東京及大阪物業放盤收窄,雖然日本沒有香港的附加印花稅(辣椒)但一般外國投資者購買都會持續三至五年待物業升值才會放售。

今年6月15日民宿合法化,措施實行接近兩個月市場很多未有民宿牌照的bnb下架,很多旅客訂唔到bnb的遊客用差不多的價錢去訂一些2-3星級洒店,筆者有一位朋友在池袋經營2個單幢酒店,他表示近日生意特別好洒店房間經常爆滿可以說是一房難求。因為東京很多地方是專用地域,例如新宿及渋谷的區大部份劃分為專用地域只能夠星期六日才能經營民宿,而京都只能每年經營三至四個月民宿根本無利可圖,比較多人選擇經營民宿的地方就是大阪民宿特區,除了選擇民宿外,比較有彈性的是一年可以經營365日的就有簡易宿泊所及一些全幢大廈有旅館牌照,而比較優質的日本小全幢大廈的售價要1000萬港幣起步價,所以必須要親身飛過來日本現場考察,力不到不為財,大家要先了解,後投資。查詢www.facebook.com/c21tokyo

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香港樓市真面目

筆者近月出席幾個在香港舉行的大型樓市論壇,當中有兩位近幾年評論香港樓市非常準確的好朋友汪敦敬博士及香港專業地產顧問商會會長蔡志忠先生對目前的香港樓市作最新分析,筆者認為非常值得參考,首先分享一下兩位樓市明燈觀點,汪博士分享住宅說樓市看法,説從前的牛熊市(牛市代表升幅、熊市代表跌幅)不能表達目前香港樓市走勢,用了一個新名詞演釋「龍市」新形態,龍市分成「龍市一期」和「龍市二期」兩個階段不斷循環!龍市的意思代表升幅,更是升到你唔信,特別在2012年之後,大部分香港人在2012年的時候,已經感到樓價非常貴,用人均平均收入及生活指數去量度樓價已經爆錶見頂,那時候大力主張叫人買樓的評論員不多,汪博士是其中重要一員,事實證明已經非常準確,汪博士看未來香港樓市是進入龍市第2階段,即係整固之後再呈上升趨勢。但必須注意,林鄭3招會影響二手公屋售價,公屋成交價有下調壓力。

而蔡志忠會長就分享了2018年香港住宅及商廈樓價真面目,分析各類型的價格走勢:

首先是住宅價格

1)山頂豪宅別墅:由每平方呎@6萬-7萬港元升至目前@15萬港幣一呎,只是兩三年間的事。

2)臨海地標豪宅:由每平方呎@1.5萬-2萬港元,升至@6萬港元一呎,也是兩三年間的事。

3)中細價樓:平均每年上升15-20%,升幅尚算溫和。例如港島龍頭指標太古城樓盤,目前呎價祇是@2萬多港元,比香港新界一些全新發展商樓盤價格更便宜。

香港甲級商廈價格

中環甲級寫字樓平均每平方呎@5萬-6萬港元,樓面面積由幾千呎到近萬呎,成交價5-10億港元。

灣仔至上環每平方呎@2.5萬-6萬港元不等。

尖沙咀西部寫字樓每平方呎@2萬-3.5萬港元,尖沙咀東部每平方呎@1.2萬-1.7萬港元。

東九龍每平方呎@1.1萬-1.8萬港元

總結:

住宅:辣椒說捆綁15至30%說太重,若是首置或自住需要可以購買,投資用途則慎重。

工廈:全幢工廈有活化概念,受市場追捧,買少見少。

舖位:租金止跌回穩,遊客穩定增長,舖位價格溫和向上。

商廈:避開空置稅率高地區,中環核心區仍受資金追捧,看好尖沙咀區甲廈,呎價落後,年底有兩成上升空間。

以上是目前香港樓市真面目,距離9月份高鐵及港珠澳大橋通車只有兩個月,兩條大血管通車後,香港交通網絡打通任督二脈直通到內地各大城市,香港樓市發展大家拭目以待。

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香港成為全球雙冠軍(生活指數及人均壽命)

筆者身在東京的看到一份報告非常有趣,原來越有錢城市是人均壽命越長命,根據2018年6月份日本厚生勞動省調查報告顯示,全球最長壽的地方排名女性:

第一位是香港平均壽命87.32歲

第二位是日本平均壽命87.05歲

第三位是西班牙平均壽命85.58歲

第四位是南韓平均壽命85.5歲。

而男性分別排名,

第一位是香港平均壽命81.24歳

第二位是冰島平均壽命81歳

第三位是瑞士平均壽命81歳

第四位是日本平均壽命80.79歳。

調查結果顯示香港男性及女性是全球最命長的,而日本是緊隨其後鬥命長,另一方面,從生活指數去比拼一下全部球的指數。

據美世公布的 2018 全球生活費用排行榜之中,生活費最昂貴的 5個城市:

第一香港

第二日本東京

第三瑞士蘇黎世

第四新加坡

第五韓國首爾

大家看到住在生活指數最高的5個城市,其中4個同時是全球最長壽的地方,包括「香港」、「東京」、「瑞士」、「南韓」,反咉生活指數越貴越長命,非常有趣。

香港能成為「世界雙冠軍」的原因,就歸因於其冠絕世界的樓價。我們看看最長命的地方樓分別是香港及東京房價比較

東京的一二手房價平均每呎港幣約@3000-@12000-,香港的一二手房價平均每呎港幣約@8000-@50000-相差由3-6倍不等,而從物價指數比價,除了車價及樓價東京比香港便宜外其他包括最底工資,及衣食行各方面,東京都比香港貴,例如坐地下錢,筆者在東京大阪經營飲食行業,大部分的廚師住在橫濱,每天來東京上班交通費來回就要近2千日圓(約140多港幣)而日本一般大眾化餐廳,一定比香港大家樂或太興或翠華餐廳這些食店貴,說到東京或大阪工資平均一個小時最少1000日圓(約72元港幣)最底工資比香港高一倍,如果用供樓負擔能力比較,東京買樓借貸基於利息比香港底一般都是供樓平過交租,如果投資收租租金回報足夠還樓宇按揭貸款,如果樓價從兩地歷史角度比較,日本東京1990年是當時房價最高位計算,28年后今天,平均樓價是當年的4成,即係仲有6成先回到家鄕價,目前房價已經創東京26年新高,而香港目前房價,已經衝破1997年的歷史高位一倍以上,記得九龍尖沙嘴嘉文花園分層單位創歷史新高約12000一呎,今天九龍站上蓋物業,超過@50000一呎比比皆是.

生活指數及人均壽命及房價,三者息息相關,結論就是居住鬥長命的城市,有間自住物業來養老,看來都是磚頭很重要。

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日本樓政府有冇空置稅收

近期香港熱烈討論香港房地產空置稅問題,有傳媒朋友馬上問我日本樓有冇空置稅,答案是沒有的,但是要付固定資產稅及都市計劃稅,簡稱固都稅,東京的房子每年在1月1日結算,每年5月-6月份會收到稅單,而大阪固都稅每年4月1日結算,每年9月-10月份會收到稅單,固都稅費用是按樓價的0.3%百份比計算,樓宇估值一般是由政府估價主導的,一般比成交價底20-40%,假設一個單身公寓市場成交價是2千萬日圓,每年固都稅是6萬日圓,但實際上可能每年只交3-4萬日圓,這一點是筆者過去六年經營日本房地產經驗,(累積成交超過一千個)當然每個單位情況不同,這祗是一個平均數,另外特別要留意日本樓有托管文化,任何人包括日本人都會把單位交由租務托管公司管理出租及收租服務,如果單位空置,有可能仍需要比市值租金收入的每年5%的租務托管費用給租務托管公司。所以大家必須要清楚了解條款,每間公司運作不同,避免發生誤會。

大家要知道2018年6月15號日本政府民宿法例生效,這兩個月東京及大阪旅客住房發生一個奇妙變化,本來日本有近6萬民宿單位online上缐公開左air bnb訂購,但自上月起air bnb把沒有有民宿牌照的bnb全部下架后,目前在缐預約的bnb房間數量祗浄10分之1,約6千個bnb以下,而旅日人數正在增加,變相洒店訂購服務非常緊張,經常full booking,而一些違法民宿透過缐下預約或是透過朋友圈子去出租,這個情況會影響到旅遊旺季暑假假期的洒店、旅館的租金,直接到8-9月,大部分民宿單位相續申請到合法民宿牌照。洒店價格自然回復到市場價格。

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香港人投資海外房地產熱潮

筆者剛剛出席完香港一個大型海外房地產展覽活動,主辦單位並邀請筆者去分享一下海外置業錦囊及風險評估,來自世界各地不同的發展商來港推樓盤,今年參展商比去年少5分之一,主要原因是因為香港地產代理監管局(EAA)自2018年4月1日監管地產代理售賣海外樓花關係,因而減少了地產代理商參與,大部分地區都是發展商直接來港推銷,香港人越來越多人走出去投資海外物業,在展覽期間筆者一位老友萊坊高級董事和估價及諮詢部主管-林浩文先生上台演講時表示,投資海外物業有三個基本條件,第一是摃捍,第二是低息,第三是租金即時回報。如果買海外物業不能借贷,或是樓按利率高於5厘,按揭成數少於一半,而買的是3、5年的海外樓花屬供死會的那一種,這樣的海外盤不值得買,因為祇要買任何一隻房托股票或地產股票會更好,筆者也非常認同,如果收租物業的回報率,低於供樓利息負擔,基本上冇利可圖,特別是一些幾年期的長遠樓花沒有租金回報,所以筆者會建議香港朋友投資海外物業首選現樓,看過現樓才決定入市,買錯機會自然減少,如果有興趣投資日本巿場的朋友,必須特別要注意今年6月15日,日本政府開放民宿合法化及嚴厲管制民宿,大家投資的時候記得看清楚土地使用權能否可以做民宿,其實土地使用權看一下凡有專用的兩字,基本不會合適做民宿(筆者從來唔建議買單身公寓做民宿)詳情可以到日本區各地區的役所了解。

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